一、街道办事处、乡（镇）人民政府和房管局在物业服务活动中分别有哪些行政职能？

　　根据《山东省物业管理条例》等法律、法规规定，物业管理坚持业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。街道办事处、乡（镇）人民政府在物业服务活动中具有以下职责：1.负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作；2.监督业主大会和业主委员会依法履行职责；3.召集联席会议；4.调解处理辖区内物业管理纠纷。

　　房管局作为行业监督管理部门，主要负责监督物业服务活动，对物业服务企业质量进行考核；对物业服务企业资质、物业招投标、住宅专项维修资金等工作进行监督管理。

　　因此物业管理应当落实以物业主管部门行业指导，属地政府为主体进行社会管理的要求。

　　二、物业服务的内容有哪些？

　　物业服务企业提供的是物业管理区域内的公共性服务，一般包括以下内容：物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管。

　　业主自用部位或特定业主有特殊服务需求的，双方另行合同约定。

　　三、住宅小区内出现的各类问题应当由谁解决？

　　物业管理是一项综合性服务工作，涉及到多方责任主体及利益，物业管理相关法律中，要求城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等在关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。在现实生活中，出现较多的是收费、房屋质量、配套设施不齐全、车辆乱停乱放等问题，根据职能分工，应当由物价局、建设局、规划局、公安局等具有管理权限的部门进行处理。

　　四、水、电、暖、气等问题应当找谁解决？

　　供水、供电、供热、燃气、通信等专营单位的问题不在物业服务范围内。《山东省物业管理条例》规定，供水、供电、供热、燃气、通信专营设施包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。专业经营设施设备归专业经营单位所有，并承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　五、物业公司收取水、电费合法吗？

　　水、电专营单位提供向用户端直接收费服务的，可委托物业公司代收相关费用，并支付报酬，是合法行为。但物业公司在向业主收费时，不得加价。

　　目前我县水、电等专营单位对多数小区不能提供直接收费服务，收费只负责到小区总表，业主水、电费收缴成了较大问题，物业公司不得不提供“代收”服务。而在此模式下，水、电因存在损耗，最终价格要高于专营单位直接收取价格，业主意见较大。该“代收”方式，对业主及物业公司来说，都是不公平的。

　　六、回迁社区的物业管理归谁管？

　　镇街人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。镇街人民政府负责召集由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理部门参加的联席会议，解决物业管理中存在的问题。

　　七、房屋质量问题由谁负责？

　　在保修期内出现的房屋质量问题，业主应当根据《房屋买卖合同》及开发单位提供的《房屋质量保证书》约定，由开发单位进行维修。保修期已过，业主自用部位问题由业主自行组织维修；共用部位及共用设施设备的维修、更新、改造费用，由全体业主共同承担，《物业服务合同》约定由物业公司承担的维修，按照合同约定执行。

　　八、业主怎样才能行使自治权力？

　　应当在所在镇街人民政府的组织下成立业主大会。业主大会行使以下职责：（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

                                                                                                金乡县房产管理局宣

                                                                                                     2015年6月8日